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识“物”丨“全新引擎” 龙湖智创生活的差异化打法

发布时间: 2022-01-14 点击数:

  1月7日晚间,龙湖集团发布公告称,建议分拆附属公司龙湖智创生活有限公司(以下简称“龙湖智创生活”)的股份在联交所主板独立上市。同日,龙湖集团官网宣布启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

  据了解,龙湖智创生活不是“龙湖智慧服务”的升级版,也不是龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务和品牌的简单叠加,是基于全新业务内涵、外延,在“一个龙湖”生态体系中,生长出来的全新品牌,有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力,未来将打造成一个轻资产平台。

  据招股书显示,截至2021年12月28日,龙湖智创生活签约及战略合作面积4.4亿平方米,在管面积2.5亿平方米。其中,住宅及非商业物业达到2.13亿平方米、购物中心900万平方米、写字楼及其他商业物业1520万平方米。

  在克而瑞发布的2021年中国物业服务企业合约规模榜、在管规模榜榜单中,龙湖智创生活分列第7位、第9位。

  受益于庞大的规模优势,龙湖智创生活营收、利润得以实现高增长。据招股书显示,2019年-2021年9月,龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元;净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。

  2021年下半年以来,物业行业并购潮涌现,碧桂园服务、世茂服务、建发物业、万物云、龙湖智创生活等多家物企持续在收并购市场大展拳脚。以龙湖为例,2021年8月,龙湖完成对楷林商服100%的股权收购;9月份,龙湖再次完成对九龙仓旗下物企的收购。

  对于收并购,龙湖集团管理层在2021年8月半年度业绩发布会上表示,龙湖“未来肯定还会继续加大收购力度”,但选择标的标准不是为了收购而收购,更多是看质量。截至2021年三季度末,龙湖智创生活来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比达59.8%。

  通过业务的不断扩充,龙湖智创生活营业收入结构得以优化,并持续增强在商业运营管理服务方面的实力。招股书显示,报告期内,龙湖智创生活住宅及其他非商业的物业管理服务对收入的贡献率从89%下降到77.4%,商业运营及物业管理服务对收入的贡献率从11%提升至22.6%。

  另据招股书显示,截至2021年前三季度,住宅及其他非商业的物业管理服务毛利率为25.4%,商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%,随着商业运营及物业管理服务对收入贡献率的提升,意味着公司整体毛利水平将会进一步提高。

  物业行业正在以前所未有的速度向前奔跑。但正如某TOP3物企总裁所表示,当房地产发展到一定程度,房子成为人们享受生活的一个产品,物业服务的作用会超越房屋本身,服务的重要性在凸显。“将服务做到极致才能产生价值。”

  连续12年超90%的满意度,这是业主为龙湖智创生活提交答卷的打分。物业服务作为人们日常频繁接触的岗位,直接影响到业主的幸福感,能够十余年如一日地保持高满意度的物企并不多。但对龙湖而言,这并不意外。

  除了“智慧人性化”的服务,秘诀之一则是引入科技力量。在服务智慧化的大背景下,人们的生活习惯正在发生巨变,无接触的通行体验、慧眼系统下的无死角监控、设备的自我监控、移动端上的快捷报事与更为多元的线上服务,智慧化的物业服务提供全新的生活体验。

  基于龙湖集团对科技的信念、强大研发团队所支持的长期投资,龙湖智创生活于2014年开始对于智慧引擎的探索,通过数年的实践与完善,如今已构建了系统性的科技支撑体系,将“人-空间-服务”打通,形成端到端的服务闭环,为服务赋能。

  例如,在商业运营层面,八个数字化工具已经涵盖了购物中心运营的方方面面。其中包括,提供会员服务、营销活动和销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等。

  在社区,龙湖智创生活配备人脸识别、手机蓝牙、智能访客、可视对讲等多种先进技术的智慧门禁系统,让业主可以无接触通行,当有亲友来访时,访客只需要通过业主发来的验证码,即可进入小区大门。

  细致、周全的服务直接拉升了企业在第三方市场的认可度,独立第三方项目占比持续攀升。招股书显示,2019年-2021年9月30日,独立第三方在管项目分别占在管项目总数的43.9%、47.4%及58.5%;相应在管建筑面积分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

  截至2021年三季度末,企业住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92.9%;购物中心物业管理服务合约的留存率2020、2021年连续两年达到100%。

  凭借自身的服务能力,龙湖智创生活成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色,是龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带。

  不仅如此,相比重资产的房地产行业,物业具有轻资产、抗周期、抗通胀、现金流稳健的特点,在港股市场更受资本青睐。一般而言,物业公司上市通常会带来关联地产公司的价值重估。中达证券在研报中指出,随着物业公司规模扩大与利润增长,长期利好母公司估值与市值提升。

  在“一个龙湖”体系之下的龙湖智创生活,分拆之后不仅将实现物业板块的资本化,还将反向提振龙湖集团的品牌效益与整体估值。

  龙湖智创生活递交招股书,不仅意味着一个“巨无霸”的登场,还意味着继华润万象生活之后,又一个优质的商管标的即将入市。

  在商业物管赛道方面,龙湖智创生活纳入了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务,为包括龙湖“天街”“星悦荟”等品牌在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体,提供商业运营服务和物业管理服务。

  截至2021年9月30日,龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%,在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。

  相较于传统的住宅物业,商管型物业因其毛利率更高、租金收益成长性强的特点,受到资本市场的青睐,其相应的估值、市盈率表现更加强劲。在已上市物企中,包含商管业务的华润万象生活市盈率最高,据wind数据显示,截至1月11日,华润万象生活市盈率高达55倍。

  商管头部物企华润万象生活2021年半年报显示,其商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约为840万平方米,商业运营及物业管理服务板块营收为16.2亿元。

  以购物中心管理数量和面积的纬度来看,龙湖智创生活已经处于行业头部水平。招股书显示,2019年到2021年三季度,龙湖智创生活的商管营收从4.82亿元增长到17.59亿元,占总营收比例达到22.6%。

  截至2021年12月28日,龙湖智创生活在管60个已开业购物中心,在管面积达到580万平方米,服务的租户和商家多达13000家,并为购物中心提供物业管理服务的面积930万平方米。

  龙湖集团表示,分拆将促进龙湖智创生活的进一步增长及业务转型,并让投资者透过提高经营及财务的透明度评价及评估其表现及潜力,也将为龙湖智创生活建立新的投资者基础,因为龙湖智创生活将能够吸引专门寻求商业运营及物业管理服务板块投资的新投资者。

  商管领域是一片广阔的蓝海。据平安证券报告显示,2021 年上半年,中国购物中心新开业148个,总规模达4.5 亿平米。据平安证券预测,2030 年中国购物中心销售额将达到9.6 万亿元,租金规模将达到1.3 万亿,商管作为购物中心的管理运营方,拥有广阔的市场前景。而龙湖智创生活的入局,势必将搅动这一池春水。

  不止于背靠龙湖集团,龙湖智创生活还在探索一条全新的商业路径,借助母公司商业开拓能力,向内协同与向外拓展相结合,形成业务的增长飞轮,也将带动“一个龙湖”生态体系进一步发展壮大。

  卧龙地产称拟以现金购买关联方卧龙电气驱动集团股份有限公司(以下简称卧龙电驱)全资子公司上海卧龙矿业有限公司(以下简称卧龙矿业或标的公司)100%股权,交易总价款6,800万元,增值率近60%,交易对方未提供业绩承诺。