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龙湖集团稳健增长的逻辑:财务稳健、“地产+服务”双引擎战略

发布时间: 2022-01-13 点击数:

  在国家“房住不炒”的指导思想下,政策趋紧,加之疫情冲击的影响,房地产企业的日子并不轻松。不过,从数据来看,2020年百强房企销售总额、销售面积分别为109771.6亿元、79634.7万平方米,同比增长12.8%和11.6%,整个行业的发展仍然保持了韧性。

  去年下年半以来,“三道红线”、“双集中”等一系列房地产长效机制相关政策的出台,一方面促进了行业健康发展,另一方面也为房地产企业的财务健康度提出了更高的要求。

  有观点认为,围绕财务的健康水平,行业将进一步展开分化。数据显示,截止2020年底,TOP10房企所占市场份额达到32%,TOP30房企集中度接近60%,TOP100房企的门槛值已超80%。

  房地产行业集中度的提升代表着行业不断迈向成熟阶段,也意味着未来行业内的要素、资源将不断向头部企业集聚,使得行业整体利润率保持在健康的水平。头部企业将获得进一步在行业内抢占市场份额的机会,实现强者恒强。

  未来在房地产行业,注重精细化管理、攻守平衡、财务健康、稳健增长、不断持续创造价值的企业,会得到投资者的青睐。

  9月2日,摩根大通发研报指出,“开发商对信贷及市场态度审慎,有强劲资产负债表的开发商对前景审慎乐观,料下半年地价将下滑。”

  在此环境下,摩根大通指出,唯一购买内房板块的理由是具防守性的股息率,在信贷或政策轻微放宽前捕捉先机。大型内房中首选龙湖及中海,并给出龙湖“增持”的投资评级,目标价格为52港元。

  从龙湖今年中期的表现,也可以看出来它的稳健。报告期内,龙湖集团实现营业收入606.2亿元,同比增长18.5%;归属于股东的核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%,核心税后净利润率为13.6%,在行业整体利润率重心下降的背景下,依然保持着有竞争力的盈利水平。

  如今,连续5年保持“三道红线”绿档;手握近千亿现金及银行存款,进退皆有余地;地产赛道之外,商业运营、租赁住房、智慧服务等经营性业务形成稳定收入,且优势不断扩大。这些优势,让龙湖在未来的发展中,多了一份从容。

  2021年《政府工作报告》中提出,“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。”2月,全国住宅用地供给实施“新政”,22个城市实施双集中供地,一年分3次集中发布出让公告并集中组织出让。

  “双集中”政策,考验着房地产企业的综合能力,对企业的资金实力、研判及经营能力均是一项巨大的挑战。在促进行业良性发展的同时,也从产品、财务等角度加速行业的分化。

  2021年上半年,龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元,创造历史新高,同比增长28.4%,回款率维持在90%以上。

  分区域来看,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区上半年合同销售额分别为393.8亿元、323.8亿元、346.5亿元、216.2亿元及146亿元,高能级城市销售占比97%。

  截至今年上半年,龙湖已完成全年销售目标的46%。“全年整体可售货值是4700亿元,未来几个月整体的铺排和准备还是非常充分,非常有信心完成3100亿的目标。”龙湖集团表示。

  下半年,龙湖的在售主力项目有222个,其中34个为全新项目,139个项目将推出新一期新业态产品。产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求。另外,会根据不同区域、不同客户的需求,精准规划产品和业态配置,提供差异化产品。

  值得一提的是,在今年上半年,重点房企买地金额被纳入监管。其中,明确要求拿地销售比不超过40%。龙湖把控稳健的节奏,不追高、保证整体土地成本相对可控。上半年,龙湖地产共获取53幅新地,权益地价389亿元,为后续规模与利润增长打好基础。截至上半年末,龙湖地产土地储备面积累计7717万平方米,可支撑未来三年发展。从城市能级来看,90%的销售货值集中在一二线高能级城市。

  同时,龙湖也预留了一些资金到下半年,按照三道红线的要求,在保持健康的基础上捕捉优质投资机会。

  控制风险的能力,是房地产企业护城河的一个重要维度。用一评话来概括龙湖的亮点,即“三道红线年绿档、在手现金充沛、融资成本创新低。

  报告显示,截至上半年末,龙湖的净负债率进一步下降至46%,现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍),剔除预收款后的资产负债率为68.3%,是符合“三道红线”指标的“绿档”企业。

  “这些都不是今天才开始。”龙湖集团表示,在五年前,龙湖就按照这样的规则引导自身行为,过去五年龙湖一直保持三道红线年就拿到了穆迪、标普和惠誉三个海外评级机构的投资级评级。

  在今年上半年,龙湖集团稳定的财务策略与持续的现金流,继续获得信用评级机构的认可,惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截止年中,龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

  随着去风险、降杠杆的监管逻辑在信用层面带来资质分化,资源也有望向优质企业倾斜。在全投资级信用评级与“绿档”加持下,龙湖集团融资成本进一步降低。根据披露,截至上半年末,龙湖集团平均融资成本为4.21%,再创历史新低。

  在上半年,龙湖集团成功发行两期公司债券,合计融资金额60亿元。其中,于2021年5月成功发行的30亿元公司债,五年期债券发行规模为15亿元,票面利率为3.50%,七年期债券发行规模为15亿元,票面利率为3.93%。龙湖集团债务结构合理,一年内到期债务占总债务的比例仅为9.5%。

  据统计,2021年上半年,TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元,手握现金(不包括受限制存款及现金)2.68万亿元,现金对有息负债平均覆盖率仅42%。

  相比之下,龙湖集团的短期债务181亿元,短期债务占有息负债的9.5%,在10家典型房企中最低,远低于24%的平均值。

  与此同时,龙湖集团的在手现金995亿,在头部房企中处较高水平,现金短债比达到了5.48倍的行业高位。

  随着新型城镇化进程的不断深入推进,房地产行业昔年依赖的土地红利、金融红利逐渐消退,房企们开始把精细化管理视为圭臬,努力寻找和培育第二条增长曲线%的百强房企均已布局非地产开发业务。非地产开发业务不再是地产开发的附属品,甚至形成了与后者并列的战略地位。

  龙湖的“空间即服务”战略,顺应时代的发展需要,增强“服务属性”,包括物业服务、商业运营、租赁住房等业务均是提升服务能力的方向。

  商业地产兼具的现金流长期稳定、估值水平更高、融资渠道更丰富等优势。同时,商业运营对资金实力、运营能力以及品牌影响力都有着极高的要求,存在着较高的行业门槛。数据显示,今年上半年新开业的购物中心里,三成项目集中在10余家企业,包括万达、龙湖等商业龙头企业均有5座及以上购物中心开业。

  龙湖上半年新开业5座天街项目,以“天街”为主,进一步加深全国核心市场的布局。截至上半年末,龙湖整体开业商场达到54座,已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅,客流逐步恢复至疫情前水平。

  上半年,龙湖商业运营实现租金收入37.1亿元,同比增长39%,成为龙湖集团穿越周期波动的稳压器。

  租赁住房领域,上半年,龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元,同比增长45%,开启了盈利元年。截至期末,冠寓布局全国30余个高量级城市,已开业房间数约9.4万间,已开业房源规模位居行业前三;期末整体出租率达94%,大于6个月房源出租率达95.5%。

  智慧服务领域,龙湖智慧服务上半年实现全口径营业收入52亿元,延续快速增长态势。

  在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作,实际管理面积2.05亿平方米,基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。龙湖智慧服务预计全年实管面积将超过2.7亿平方米,合同面积全年超过5亿平方米。

  从半年报中,可以看出,相较于地产开发业务,服务引擎释放出更大地成长活力。2021年上半年,龙湖集团经营性业务收入87.8亿元,较去年同期增长49.1%,保持着快速增长的态势。

  龙湖集团曾表示,“如果开发引擎代表当下,服务引擎则代表公司未来。”相应的,龙湖集团对服务引擎也有着更高的期待,“龙湖的开发引擎每年保持着两位数的稳健增长,而服务引擎增幅则保持在30%。”

  如今,龙湖集团商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部,房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务,也开始为龙湖贡献源源不断的经营性收入,实现“开发+服务”双引擎战略下,跨越周期的发展能力。

  上半年,龙湖包括商业、住房租赁等航道均提出了轻资产战略。在龙湖看来,租赁住房以及商业运营的能力输出,是一个自然的复制。市场上有很多低效闲置的资产,通过能力输出运营,盘活这些资产,获得增值收益。据悉,目前龙湖在手商业轻资产项目共有五个,下半年,首个项目将会在武汉开业。

  还有一个变化的细节在于,不同于此前房地产企业求快速大干快上,龙湖地产转向追求企业稳健的可持续发展。

  2020年,8月,龙湖集团将可持续发展嵌入公司的顶层架构,并在董事会层面成立ESG委员会。12月,龙湖集团绿色金融框架搭建完成,获得Sustainalytics第三方认证。2021年5月31日,龙湖集团发布首份独立可持续发展报告。

  此举得到了资本市场的积极正面认可。2020年8月,龙湖集团正式被纳入恒生国指ESG指数成份股。同年9月,公司MSCI ESG评级跃升至BB级。